Richelieu

Projektbeschreibung

Lage und Standort

Das repräsentative und denkmalgeschützte Bürogebäude liegt im zweiten Arrondissement von Paris – eingebettet zwischen der Oper, einem der zentralen Knotenpunkte der Stadt, und der Pariser Börse im Herzen eines der bedeutendsten Central Business Districts der Metropole. Das Viertel zeichnet sich durch einen vielfältigen Mix von traditionellen sowie mittelständischen Unternehmen und Hotels aus, ergänzt durch eine lebhafte Kultur- und Gastronomieszene in der Nachbarschaft.

Das Objekt liegt im Innenhof der in Paris bekannten Straße Rue de Richelieu, welche nach dem früheren Kardinal Richelieu benannt ist, der unter König Ludwig XIII. als erster Minister die bestimmende politische Figur in der französischen Politik des 17. Jahrhunderts darstellte. Der Innenhof ist durch eine Tor-Durchfahrt mit historischer Substanz von der Rue de Richelieu erreichbar, wobei die Durchfahrt selbst in einem Gebäude mit historischer Fassade verläuft. Die Bebauung in der unmittelbaren Umgebung besteht überwiegend aus vier- bis fünfgeschossigen Gebäuden historischen Ursprungs mit Büro- und Wohnnutzung in den Obergeschossen sowie Ladenlokalen und gastronomischen Einrichtungen im Erdgeschoss.

Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr kann mit mehreren nahe liegenden Metrostationen als sehr gut bezeichnet werden. Zudem befindet sich eine der wichtigsten Einkaufsstraßen von Paris, der Boulevard Haussmann, mit den Kaufhäusern Galerie Lafayette und Printemps in fußläufiger Entfernung. Auf Grund der hervorragenden Mikrolage werden bereits in der Nachbarschaft diverse Projektentwicklungen von Bürogebäuden vorgenommen und durch Refurbishments Spitzenmieten erzielt – vor dem Hintergrund der ohnehin niedrigen Leerstandsquote von zuletzt 2,5 Prozent.

Darüber hinaus ist zu erwähnen, dass die Stadt Paris mit dem neu in Kraft getretenen Stadtentwicklungsprogramm PLU bio-climatique (Plan Local d'Urbanisme) sich zum Ziel gesetzt hat, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen – insbesondere in CBD-Lagen durch Umwandlung heutiger Büroflächen in zukünftigen Wohnraum und sozialen Wohnraum. Vor diesem Hintergrund geht einerseits die Anzahl der Projektentwicklungen und größeren Bautätigkeiten zurück, andererseits wird zukünftig der Büroflächenanteil durch die politisch gewünschte Wohnraumschaffung zur Erfüllung der PLU-Anforderungen im CBD zurückgehen. In der Folge steigt die Nachfrage nach Büroobjekten dieser Größenordnung mit einer hohen Gebäudequalität deutlich an.

Objektbeschreibung

Das repräsentative Bürogebäude aus der Mitte des 19. Jahrhunderts diente zuletzt über 11 Jahre dem Kosmetikkonzern L'Occitane als Hauptsitz. Der repräsentative Charakter des Gebäudes wird vor allem durch die augenscheinlich in historischer Substanz erhaltene Fassade unterstrichen. Das gesamte Objekt wurde 2001/2002 umfangreich saniert, entsprach jedoch nach dem Auszug des letzten Mieters nicht mehr den aktuellen Anforderungen des Marktes. Für anspruchsvolle Mietinteressenten waren die eingeschränkte Flexibilität der Büroflächen, die beschränkte Kapazität der zulässigen Personenanzahl und der Zustand der technischen Anlagen die wesentlichen Punkte, die eine dem Umfeld entsprechende Vermietung verhinderten.

Das Vorhaben beinhaltet ein umfangreiches Heavy Refurbishment des gesamten Gebäudes, um dieses in Bezug auf das Erscheinungsbild als auch auf die Technik auf den neusten Stand zu bringen. Ziel ist es, die Anforderungen des Marktes sowie des französischen ESG-Gesetzes „Décret Tertaire" zu erfüllen und das Gebäude als attraktiven Bürostandort für die Zukunft aufzustellen. Dabei soll erneut ein Core-Produkt eines höheren Marktsegments geschaffen werden, mit dem Ziel einen Single-Tenant langfristig an das Gebäude zu binden.

Das Gebäude umfasst nach Fertigstellung 3.573 m² Mietfläche, die sich auf Erdgeschoss bis 7. Obergeschoss sowie eine neu geschaffene Gartenebene (ehemals 1. Untergeschoss) verteilen. Im 2. Untergeschoss befinden sich eine Tiefgarage mit 5 PKW-Stellplätzen, 15 Moped-Stellplätzen sowie ein Fahrradraum. Das Gebäude verfügt über eine denkmalgeschützte Fachwerksstruktur, teilweise mit Stuck- und Deckenleisten, die behutsam erhalten und in das moderne Nutzungskonzept integriert werden.

Architektur

Das Objekt wurde durch das renommierte französische Architekturbüro Architecturestudio umgeplant – eine internationale Agentur für Architektur, Stadtplanung und Innenarchitektur, die 1973 gegründet wurde. Mit Niederlassungen in Paris, Shanghai, Genf und Abidjan wird das Büro von zehn Partnern geleitet, unterstützt von einem weltoffenen Team aus 150 Mitarbeitern. Die durch Architecturestudio entworfenen Gebäude gliedern sich perfekt in ihre Umgebung ein und stechen dennoch aus ihr heraus.

Kernphilosophie der Architekten ist der Austausch von Wissen und der Dialog, um das kreative Potenzial mit einem kollektiven Ansatz freizusetzen. Seit 2024 ist Architecturestudio zu einem „missionsgetriebenen Unternehmen" (société à mission) geworden mit der Mission: „gemeinsam die Nachhaltigkeit bewohnter Milieus durch erneuerte Aufmerksamkeit für Raum und eine engagierte Architektur." Dies drückt sich aus in Offenheit und Austausch, kollektivem Entwerfen umweltverträglicher Lösungen sowie dem verantwortungsvollen Handeln und Weitergeben von Wissen.

Architecturestudio hat sich durch ihre sensible und nachhaltige Herangehensweise einen exzellenten Ruf bei der Revitalisierung historischer Gebäude erarbeitet. Das Büro begleitet das Projekt über die Detailplanung bis zur Fertigstellung, sodass der ursprüngliche Entwurfsgedanke über die gesamte Herstellungszeit erhalten bleibt. Dies spiegelt sich nicht nur in der behutsamen Sanierung und der gezielten Hervorhebung des vorhandenen Potentials des denkmalgeschützten Bestands, sondern auch in der detaillierten und architektonisch hochwertigen Ausgestaltung der Allgemeinflächen und Innenräume wider.

Konzept: Tradition trifft Moderne

Das Refurbishment-Konzept basiert auf der intelligenten Verschmelzung historischer Bausubstanz mit modernsten Anforderungen an Arbeitsumgebungen. Im Mittelpunkt stehen folgende Maßnahmen:

Erhalt und Aufwertung historischer Elemente: Die zwingende Erfüllung der Denkmalschutzauflagen wird als Chance begriffen – historische tragende Innenwände, Holzstützen und die charakteristische Fassade werden nicht nur erhalten, sondern gezielt in Szene gesetzt. Die Aufwertung der Sichtbarkeit erfolgt durch Renovierung der historischen Tor-Durchfahrt mit einem besonderen Licht-Konzept, das die Verbindungsachse von der Straße über Veranda und Innenhof bis zum Eingangsfoyer mit historischer Decken-Freske inszeniert.

Licht und Offenheit: Die Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Inneren des Gebäudes wird durch Öffnung von Wänden, Dachflächen und Decken erreicht, um mehr Tageslicht in das Gebäude zu bringen. Ein Open-Space-Konzept erhöht die Flexibilität der Büroflächen durch maximal mögliche Entfernung innenliegender Wände (unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes), Steigerung der Deckenhöhen und Schaffung von großzügigen Flächenzuschnitten.

Gartenebene als Highlight: Die strukturelle Erstellung der Gartenebene (ehemals 1. Untergeschoss) zur Verbesserung der Lichtverhältnisse erfolgt durch Herabsenkung des Innenhofs. Dabei werden damalige Archivflächen in attraktive Meeting-Flächen, ein Work-Café und ein Auditorium mit Oberlicht umgewidmet – eine maximale Schaffung von Nutzflächen mit hoher Aufenthaltsqualität.

Nutzungskonzept

Ziel ist es, einen Single-Tenant für das Gebäude zu gewinnen. Im Erdgeschoss befinden sich Empfangs- und Wartebereiche sowie größere Besprechungsräume, die einen repräsentativen ersten Eindruck vermitteln. In der neu geschaffenen Gartenebene sind ein Auditorium mit Oberlicht, ein Work-Café sowie Duschräume geplant – Spaces, die Kommunikation und Zusammenarbeit fördern.

Die Büroflächen in den oberen Geschossen (1. bis 7. Obergeschoss) sind durch das Open-Space-Konzept – unter Berücksichtigung einzelner denkmalgeschützter Innenwände – variabel beplanbar. Arbeitsbereiche können sowohl als moderne New-Work-Flächen mit offenen und geschlossenen Bereichen als auch als Zellenbüros geplant werden. Circa 25 Prozent der Nutzfläche werden in Besprechungs- und Sozialräume umgewandelt. Damit eignen sich die Flächen für eine Vielzahl von Branchen und Nutzungskonzepten.

Die Tiefgaragenstellplätze für 5 PKW und 15 Mopeds sind im 2. Untergeschoss über einen PKW-Aufzug erreichbar, die Fahrradstellplätze über einen gesonderten Eingang vom Innenhof aus und einen neuen Fahrrad-Lift. Die zulässige Mitarbeiteranzahl wird durch zusätzliche Sanitärbereiche und optimierte Fluchtwege auf 400 Personen erhöht – ein deutlicher Zugewinn an Flexibilität für potenzielle Mieter.

Technische Ausstattung und Nachhaltigkeit

Das Refurbishment setzt neue Maßstäbe in puncto Nachhaltigkeit und Gebäudetechnik. Das Objekt wird folgende Umwelt- und Technik-Standards erfüllen: BREEAM Excellent, WiredScore Silber sowie die ambitionierten Anforderungen des Décret Tertiaire mit dem Ziel DEET 2050 – eine angestrebte Reduzierung des Energieverbrauchs um 60 Prozent gegenüber dem Ausgangszustand.

Gebäudestruktur und Sicherheit: Punktuelle Verstärkung der vorhandenen historischen Holzböden (im 1. bis 3. Obergeschoss wenn erforderlich) durch Verbunddecken, Brandschutzsysteme der höchsten Kategorie A, Sanierung der Dachfläche und Vergrößerung der Dachfenster im 7. Obergeschoss sowie barrierefreie Erreichbarkeit charakterisieren die baulichen Maßnahmen.

Moderne Gebäudetechnik: Der komplette neuwertige Ersatz der gesamten technischen Gebäudeausrüstung (TGA) bildet das Herzstück des Refurbishments. Bei der Wärme- und Kälteerzeugung erfolgt die Renovierung des Umspannwerks für Fernwärme und der Umspannstation für Fernkälte. Eine hydraulische 4-Rohr-Verteilung (Warm-/Kaltwasser für Wärme/Kühlung) versorgt das Gebäude effizient.

Die Maximierung der lichten Raumhöhe in den Büros wird durch Verbesserung der TGA/HVAC mit dem Ziel der Verringerung der Deckenkoffer erreicht. Heizung und Kühlung erfolgen über Heiz-/Kühldeckensegel im 1. bis 6. Obergeschoss, über Decken-Ventilatorkonvektoren in Gartenebene und Erdgeschoss sowie über Ventilatorkonvektoren in der Brüstung der Büros im 7. Obergeschoss.

Eingebaut werden doppelflutige RLT-Anlagen (Luftaufbereitungsanlagen) mit Energierückgewinnung – zwei RLT-Anlagen im Untergeschoss versorgen die Büros sowie den Erdgeschoss-/Untergeschoss-Bereich. Ein PKW-Aufzug, drei neue Personenaufzüge sowie ein neuer Fahrrad-Lift bis zum Fahrradraum im 2. Untergeschoss komplettieren die Vertikalerschließung.

Intelligente Gebäudeleittechnik: Die Implementierung eines modernen „Building Automation and Control System" mit Building Management System Full IP (digital) ermöglicht Regulierung, Verfolgung des Verbrauchs, Verwaltung und Fehlererkennung. Multisensoren in den Büros steuern Beleuchtung (Erkennung und Dimmen), Jalousien sowie die Temperaturregelung automatisch. LED-Beleuchtung, doppelte Ladestationen für Elektrofahrzeuge (Vorrüstung für alle Plätze), VDI-Verkabelung (Vorrüstung für 2 RJ45 pro Arbeitsplatz) sowie Zugangskontrollanlagen, Videotelefonie und Videoüberwachung runden das technische Paket ab. Maßnahmen zur Verbesserung des Mobilfunk-Empfangs komplettieren die digitale Infrastruktur.

Zielgruppe und Marktpositionierung

Das repräsentative und denkmalgeschützte Bürogebäude im CBD des zweiten Arrondissements von Paris mit seiner historischen und architektonisch wertvollen Fassade und dem modernen Gebäudestandard nach Renovierung spricht Nutzer mit einem hohen Anspruch an Qualität und Repräsentanz an. Das Objekt kommt aufgrund der Lage und Ausstattung für etablierte Nutzer mit wirtschaftlicher Stabilität und langfristiger Ausrichtung in Frage. Die sehr gute Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Nahverkehr macht die Flächen auch für Nutzer mit regelmäßigem Kundenverkehr interessant.

Ziel ist es, einen Single-Tenant für das Gebäude zu finden. Entsprechend der geplanten Gebäudequalität soll ein langfristiger Mietvertrag von mindestens sechs, idealerweise von neun Jahren geschlossen werden – wie in Frankreich üblich. Entsprechend diesem Bestreben werden Mieter aus dem Core-Segment favorisiert, demnach mittelständische bis größere Unternehmen und Kanzleien sowie staatliche Behörden. Besonders geeignet ist das Gebäude für Unternehmen aus den Bereichen Beratung, Recht, Finanzdienstleistungen und gehobene Dienstleistungen, die eine zentrale Pariser Adresse mit historischem Flair und modernster Technik suchen.

Die Kombination aus prestigeträchtiger Adresse an der Rue de Richelieu, denkmalgeschützter Architektur, höchsten Nachhaltigkeitsstandards (BREEAM Excellent, Décret Tertiaire 2050) und der außergewöhnlichen Lage zwischen Oper und Börse positioniert das Objekt als Premium-Adresse im Pariser Büromarkt. Die Anmietung ist für Q4 2026 geplant.

Projektstatus

Das Gebäude wurde bis Q4 2024 komplett saniert – insbesondere wurden Altlasten wie Blei und Asbest entfernt – und entkernt. Die Abstimmung mit den Genehmigungs- und Denkmalbehörden ist erfolgt, die Genehmigung der Umbaumaßnahmen (via eine Déclaration Préalable) wurde im Januar 2025 erteilt. Ein Generalunternehmer wurde im Q2 2025 vertraglich gebunden, und die Baumaßnahmen haben begonnen. Die Fertigstellung erfolgt voraussichtlich im Q4/2026.

Das Projekt stellt eine wesentliche Verlängerung der Nutzungsdauer des historischen Gebäudes dar und erfüllt bereits heute die ESG-Kriterien des Décret Tertiaire für das Jahr 2050 – ein zukunftsweisendes Investment in einem der attraktivsten Büromärkte Europas.